【房屋赠与合同的效力】房屋的“特殊赠与”和房屋权属登记
关于房屋的赠与，有“特殊赠与”吗有，请看下例：
例一：公民甲在某名校外有一套住宅。甲为了鼓励孙子乙好好读书，承诺只要乙考上该名校，就将该名校外的这套住宅赠与乙。甲为了表示自己的诚意，与乙签订了房屋赠与合同。乙的父母丙、丁作为监护人在合同上签了字。合同签字后，甲、乙、丙、丁急着向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。
例二：公民甲为求事业的发展，在朋友乙的帮助下，在乙所在的城市购得一铺面房做生意，生意很红火。甲考虑到乙对自己不错，甲今后在该城市立足还需乙的帮助，决定从该铺面房生意开张之日起满十年之时，将该铺面房赠与乙，甲回乡照顾年迈的老父老母。甲、乙签订房屋赠与合同后，向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。
例三：公民甲向其家乡的人民政府乙赠与了自己在家乡的一处房屋，甲要求乙在接受赠与后的两年内，在该房屋内开办养老院。甲、乙签订房屋赠与合同后，向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。
以上三例赠与，当事人对房屋赠与均约定了某种限制，其中，例一约定了“附条件”，例二约定了“附期限”，例三约定了“附义务”。
我们把当事人约定了某种限制的房屋赠与，定义为本文所称的房屋的“特殊赠与”。与此相反，我们把当事人没有约定某种限制的房屋赠与，定义为本文所称的房屋的“一般赠与”。
房屋的“一般赠与”，以及房屋的“一般赠与”和房屋权属登记，已为大家熟悉。本文不作讨论。
二
《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定，“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干基本问题的意见》第七十五条规定，“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”
《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”
根据私法自治原则，当事人可以对法律行为效果的发生或消灭，附加限制，这种限制即为法律行为的附款。法律行为的附款主要有“条件”和“期限”两种。
条件是指当事人以将来客观上不确定的事实作为决定合同效力的附款。例如例一中的“只要乙考上该名校，就将该名校外的这套住宅赠与乙”中的“乙考上该名校”，因其为将来客观上不确定，所以为该赠与的条件。
我们为民事法律行为设定一定的条件，把条件的成就与否作为民事法律行为的效力发生或者消灭的前提，这种效力的发生与消灭取决于一定条件的民事法律行为，称为附条件的民事法律行为。
期限是指当事人以将来客观必然到来的事实，作为决定合同效力的附款。例如例二中的“决定从该铺面房生意开张之日起满十年之时，将该铺面房赠与乙”中的“从该铺面房生意开张之日起满十年之时”，因其为将来客观必然到来的事实，所以为该赠与的期限。
我们为民事法律行为设定一定的期限，把期限的到来作为民事法律行为效力发生或者消灭的前提，这种效力的发生和消灭取决于一定期限的民事法律行为，称为附期限的民事法律行为。
三
《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定，“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”
《中华人民共和国合同法》同时规定了赠与人、赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与的情形。
《中华人民共和国合同法》第一百九十四条规定，“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。”
房屋的附义务赠与，是指赠与人、受赠人约定受赠人履行一定义务的赠与。例如例三中的“甲要求乙在接受赠与后的两年内，在该房屋内开办养老院”中的“两年内在该房屋内开办养老院”，因其为赠与人、受赠人约定受赠人履行的义务，所以为该赠与所附义务。
房屋的附义务赠与，虽对该赠与附加了一定的限制，但不同于房屋的附条件赠与和附期限赠与。在房屋的附条件赠与和附期限赠与中，条件和期限直接决定合同的效力。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。在房屋的附义务赠与中，不是所附义务决定赠与合同的效力，而是合同效力决定受赠人承担的义务。
在房屋的附义务赠与中，出现《中华人民共和国合同法》规定的赠与人、赠与人的继承人或者法定代理人撤销赠与的，该赠与自始无效。房屋已经交付的，受赠人向赠与人返还房屋;房屋已经登记的，受赠人因赠与人撤销赠与失去了取得该房屋的合法依据，房屋登记机构应当根据无争议的当事人的申请或者人民法院送达的发生法律效力的法律文书，办理原附义务赠与房屋权属的注销登记。
四
房屋赠与合同的成立和生效，是相互联系又相互区别的两个概念。
房屋赠与合同的成立，是指当事人通过要约、承诺，就合同的主要条款达成意思表示一致的合意。房屋赠与合同的生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力，能够产生合同当事人所预期的法律后果。
房屋赠与合同的生效以房屋赠与合同的成立为前提，先成立，后生效。生效的房屋赠与合同必然成立;成立的房屋赠与合同不一定生效。
我们说，“依法成立的房屋赠与合同，自成立时生效”，并不意味着“未依法成立的房屋赠与合同无效”。这里，我们要注意，没有“成立”的房屋赠与合同，无所谓“有效”或者“无效”;“有效”或者“无效”仅仅是针对“成立”而言。如果将没有成立的房屋赠与合同认定为“无效房屋赠与合同”而追究当事人的“无效房屋赠与合同责任”，如果将没有成立的房屋赠与合同认定为“有效房屋赠与合同”而追究当事人的“违约责任”，就混淆了房屋赠与合同的“有效”与“无效”，“成立”与“生效”的界限。
综上所述，我冒昧地认为：
在房屋的“附条件赠与”、“附期限赠与”中，附生效条件的合同，自条件成就前，附解除条件的合同，自条件成就后，附生效期限的合同，自期限届至前，附终止期限的合同，自期限届满后，房屋登记机构不可以受理申请人申请的房屋权属登记。
在房屋的“附条件赠与”、“附期限赠与”中，附生效条件的合同，自条件成就后，附生效期限的合同，自期限届至后，房屋登记机构可以受理申请人申请的房屋权属登记。
房屋“附义务赠与”的赠与合同成立并且生效后，房屋登记机构可以受理申请人申请的房屋权属登记;已经登记的房屋“附义务赠与”被撤销的，房屋登记机构应当根据无争议的当事人的申请或者人民法院送达的发生法律效力的法律文书，办理原附义务赠与房屋权属的注销登记。

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