涉及农村房屋买卖合同的效力

05-18

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【农村房屋买卖合同】涉及农村房屋买卖合同的效力
[案情]
张某系常州市新闸镇新闸朝南村民委员会村民。张某于1999年在其宅基地上建有房屋一幢，建筑面积为134.4平方米。同年其办理了村镇房屋所有权证，该证登记所有权人为张某。2000年8月，张某与王某签订房屋购销协议一份，协议约定，张某将其所有上述房屋出卖给王某，售价为33000元，2001年8月30日前付清房款后张某即把房屋所有权证交付王某。协议签订后，王某向张某交付了房款，张某于2002年2月18日向王某出具收条，并将房屋及其村镇房屋所有权证交付王某，但未办理产权过户手续。因就诉争房屋产权过户事宜与张某协商未果，2006年王某起诉张某，要求张某协助办理该房屋的过户登记手续。该案在审理中查明，上述房屋所在土地属集体土地，由新闸镇新闸朝南村委会经营管理。经向该房屋所在村委会询问，该村委会不同意双方的房屋买卖。
[分歧]
第一种观点认为，张某与王某之间的的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且双方的房款及房屋的交付义务已完成，故该买卖合同已成立且生效。合同生效后，该房屋产权登记在张某名下，房屋所有权并未移转，王某要求张某协助办理产权过户登记，系张某作为房屋出卖人的合同义务，故王某的诉讼请求应予支持。第二种观点认为，双方合同虽系双主真实意思表示，但合同违反法律禁止性规定，故买卖合同无效。王某依据无效合同要求张某协助过户的诉讼请求不能得到支持。
[评析]
笔者同意第二种观点。本案涉及农村房屋买卖合同的效力。因房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地的买卖是法律法规所禁止的。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，“已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织管理”。第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。在我国，宅基地所有权属于农村集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。农民对宅基地仅有使用权，而无所有权。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。非集体组织成员不享有宅基地的使用权。在“房随地走”的情况下涉及农村私房的买卖，必然涉及宅基地使用权转让，一定程度损害了集体经济组织的利益。本案中，王某非该集体经济组成成员，虽王某与张某已就房屋买卖达成协议，属双方真实意思的表示，但该集体经济组织对双方房屋买卖未表同意，且双方的合同约定违反了现行的法律规定，故双方房屋买卖合同无效。王某依据该无效的房屋买卖合同要求张某协助办理过户的诉讼请求不能得到支持。