居间合同纠纷案

05-17

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【期货居间人协议】居间合同纠纷案
原告上海xx物业代理有限公司与被告上海xx投资管理有限公司、上海xx投资管理中心居间合同纠纷一案，代理人受原告的委托，陈述代理意见如下，供法庭参考。
本案的争议焦点在于，双方签订的《佣金确认书》中约定的付款条件是否已经成就。对此，原告认为，首先，《佣金确认书》约定了佣金的支付日期，该日期已届满;其次，《佣金确认书》注明了佣金确认书无效的事由，但该事由并未出现，故《佣金确认书》有效，原告应该支付佣金。围绕上述问题，律师发表具体代理意见如下：
一、原告居间已经成功，有权获得佣金报酬。
《合同法》第四百二十六条第二款规定，在居间合同关系中，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案原告与被告一签订的《佣金确认书》约定，佣金在签订正式租赁合同7天内支付。这说明原被告双方均认为签订《租赁合同》是居间成功的标准，与《合同法》规定一致。原告通过提供居间服务已促成合同成立，被告对该事实并无异议，故原告有权获得提供居间服务的报酬。
二、《佣金确认书》约定的无效事由是“政府不同意开门事宜”，而并非“没有开门”，“政府不同意开门事宜”事由并未出现。
《佣金确认书》注明“因客户方要求在商场开门事宜作为租赁的首要条件，待通过政府部门同意后该合同最终成立，反之，政府不同意开门事宜，则租赁合同不成立，此佣金确认书无效”，因此，佣金确认书无效的约定事由为“政府不同意开门事宜”，并非“没有开门”这一简单事实。“政府不同意开门事宜”与是否开门本身是有本质区别的，只要没有政策条件限制不能开门，租赁合同就成立了，至于承租人最终是否决定开门，并不影响《佣金确认书》的效力，也不影响佣金支付。
三、“政府不同意开门”事由出现的证明责任应由被告承担，而被告并没有举证证明。
根据最高院《证据规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，原告向法庭提交的被告一向承租人出具的《履约保函》，说明被告一向承租人承诺开门可以获得允许;《房屋租赁合同》第七条第6款约定“如有关部门干涉开门，由甲方负责出面协调解决”。前述两份证据证明合同约定的“取得政府同意开门事宜”的履行义务人为被告，被告应对其主张的“政府不同意开门”事实承担证明责任。庭审中，被告没有提出证据证明其主张的事实。
假设存在“政府不同意开门”事实，被告至少应提供承租人向其提交的开门方案、被告就开门方案向政府有关部门申报批准的文件、政府不同意开门的批复。但被告在庭审中没有提供任何有关这方面的证据。反而，对于“政府不同意开门事宜”，原告提出了照片证据，证明在起诉时该商铺已经开门，不存在“政府不同意开门”的事由。且律师走访区房地局、规划局、公安消防部门等，获知开门事宜无须经过政府部门同意，且消防部门还告知纵深超过20米的商铺，另一侧不开门反而违反消防法规。
四、被告二委托被告一招租及管理，该概括性授权应包含通过中介公司居间的途径招租，故应对居间佣金的支付承担连带责任。
《民法通则》第六十五条第二款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”《房屋租赁》合同引言披露“甲方拥有xx路xx号一至四层商业办公房产权，房屋类型为商铺，并委托丙方对上述物业进行招租及经营管理”，这与出示委托书无异，且委托权限不明确，故被告一与被告二应向原告承担连带责任。